Visie

Vastgoed is zo sterk als het zwakste onderdeel. Locatie, functie, architectuur en technische kwaliteit vormen één geheel. Is een van de schakels onder de maat, dan presteert het hele gebouw onder de maat. En dus moeten bij hergebruik en transformatie – méér nog dan bij nieuwbouw – de verschillende aspecten in samenhang worden aangepakt.

Succesvolle transformatie gebeurt vanuit een brede, fundamentele gedachte over demografie, economie, ruimtelijke ordening, infrastructuur, architectuur en gebouwtechniek. De mix van die factoren bepaalt uiteindelijk welke functie op welke manier voor de lange termijn economisch gezond geëxploiteerd kan worden. De uiteindelijke fysieke transformatie van een gebouw is vervolgens maar een klein onderdeel.

De maatschappelijke druk om eerst naar de bestaande voorraad te kijken neemt toe. Gebruik bestaande gebouwen waar het kan. Kan het niet, bouw dan nieuw. Transformatie zal steeds vaker de opgave zijn. Ook blijft het streven naar duurzaamheid en milieubewustheid in de keuze tussen hergebruik en nieuwbouw een grote rol spelen. Die keuze kan en moet worden onderbouwd met feiten en cijfers.

Een vastgoedportefeuille met leegstand is te vergelijken met een mand met appels waarvan een klein deel ligt te rotten. De oplossing in dat geval is: zo snel mogelijk die slechte appels te verwijderen zodat ze de gezonde niet aantasten. Op de vastgoedmarkt wordt vaak geprobeerd om in plaats daarvan de rotting van de slechte appels te stoppen. Dat werkt niet met appels en ook niet met gebouwen.

De verwachting is dat zo’n 25 procent van alle leegstaande gebouwen gesloopt zal moeten worden. De vraag is: welke 25 procent? Om te bepalen welke gebouwen een goede kans maken, en welke kansloos zijn, zijn een integrale, multidisciplinaire analyse en aanpak nodig. Voorkomen moet worden dat er een hype ontstaat waarbij ongeschikte gebouwen gepimpt worden om vervolgens na een paar jaar alsnog ten onder te gaan.

Transformatie betekent niet dat een gebouw altijd een gebouw moet blijven. Soms kan een gebouw ook weer ‘natuur’ worden. Juist op de overgang van ‘rood’ en ‘groen’ kunnen nieuwe ruimtelijke biotopen ontstaan, vergelijkbaar met estuaria, de overgangsgebieden tussen zout en zoet water. RO-estuaria kunnen een ruimtelijke kwaliteit hebben die met nieuwbouw nooit bereikt zou worden.

Marconitorens1